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卓越李晓平双引擎之道

发布时间:2021-10-25 09:45:40 阅读: 来源:玻化微珠厂家

卓越李晓平:双引擎之道

卓越李晓平:双引擎之道 更新时间:2010-11-8 7:22:52   廖杰华

从大学里的数学教师,到政府部门智囊,再到地产开发商,卓越集团总裁李晓平完成了生命中最为重要的三次选择,在其治理下,卓越集团2009年在深圳CBD的商厦销售面积,已超过2008年深圳写字楼销售面积的总和,并拥有深圳CBD之王的美誉。

李晓平说,战略选择造就了今天的卓越,卓越选择从纯住宅开发转向商住并举的双引擎模式,对卓越的发展意义重大。

商住并举

经济观察报:卓越地产是如何定位的?

李晓平:应该说市场定位决定了卓越的今天。就目前来看,国内绝大部分开发商都是以住宅为主,也有一些企业专门从事商业地产,比如说大连万达,尽管也有一部分住宅业务,实际上是为商业服务。卓越两边都不靠,但在选择上相对靠近商业。

严格意义上讲,卓越走的是综合开发模式,是一个综合的房地产公司,在住宅上,高层、别墅、叠拼、大型社区甚至是郊区城市豪宅,卓越都有;在商业地产上,从街铺、主题购物中心到大型的ShoppingMall,再到写字楼和商务综合体卓越也都有。

商业和住宅同时构成利润的主要部分,这既不像以商业为主的万达,也不像以住宅为基本的万科,在利润的来源上,住宅和商业各自贡献着将近50%的份额。

经济观察报:卓越在商业地产上的优势是什么?

李晓平:在商业地产上,卓越的选择是一、二线城市的核心区域,我们不会在很偏的地方建设大型的购物中心,这不是卓越的强项。

在CBD的开发中,卓越已经有了成熟的商业模式,不管是市场还是地方政府都比较接受。另外一个竞争优势是卓越对战略的选择,跟新进入企业比,卓越已有的经验还是比较重要的。

经济观察报:相比以往,卓越在商业地产的开发模式上有无变化?

李晓平:以前是开发了卖,现在基本不卖了,持有并经营。如果单纯是卖,跟住宅的差别就不是很大。

避开招拍挂

经济观察报:卓越如何理解土地的价值?

李晓平:拿地是战略选择的问题,在房地产从拿地到销售的整个价值链里面,大部分的价值是前端。经过十几年的发展,房地产行业的竞争已经比较充分,因此,在同样的地区,用同类型的代理公司,销售同样的产品,价格不会有很大的差异。所以能不能获得相对高的溢价,拿地很重要。

土地的潜质是由企业的眼光和客户群来决定的,不同企业对土地的定位不一样,同样一块地,有的企业只能做低档的商品房,有的企业却能做豪宅。比如,星河湾在很郊区的地方也能做出超级豪宅并销售一空,这就是它们的溢价能力。另外就是有没有合适的产品满足你对定位的需求,这是前期的设计能力,对设计的理解。这些都是以土地为载体的。

经济观察报:卓越在深圳最核心的区域拥有大量的优质土地,这是如何做到的?

李晓平:从战略的眼光来看,卓越是提前去拿地,看的是未来。因此等到两、三年后开发完毕再来看,地价已经比较便宜了。这种拿地方式是要付出代价的,卓越损失了最初两三年的发展速度,这两三年卓越的规模没有做大。当然,好处也是显而易见的,那就是卓越发展还是比较稳健,销售比较好,利润率也比较高。

经济观察报:卓越基本不走招拍挂,如何拿到土地?

李晓平:卓越现有的土地储备中,收购的地占到50%左右,和政府的一级开发合作拿到的地也占到了50%。

卓越确实不太走招拍挂途径,但可以通过股权收购拿地,现在大部分公司拿地的方式都是股权收购,只是近年来地王频出,才把招拍挂的问题凸显出来。有些公司早期拿了很多地,但没有能力开发,我们通过收购的方式拿过来开发,这个方式是可行的。

经济观察报:通过协议拿地是不是经常会遇到一些历史遗留问题?

李晓平:确实会遇到一些问题,这种地往往有一个问题,涉及到拆迁和一些历史遗留问题,要花时间去解决,这需要一个周期。比如在开发周转上,卓越就会比较慢一点。但有失就会有得,卓越现在的规模是小一点,但利润比较高。去年路演的时候,卓越的毛利率在当时路演的公司当中是最高的。

占有的资源不一样,优势也就不一样,就这点而言,这个模式对卓越是最合适的。

上市随时可以重启

经济观察报:什么时候重启上市?

李晓平:我们一直在香港联交所挂着,想上市随时都可以,但在香港上市,受国内的政策影响很大,现在环境不好,容易被低估,在这个时候上市不是很合适。

除了在香港上市,我们也考虑在内地上市,内地的投资者对卓越是了解的,低估的可能性相对小一些。

经济观察报:卓越今年的销售状况如何?

李晓平:住宅的销售有40亿到50亿,明天也大概是这个规模。卓越在住宅和商业上是一半对一半的,如果今年全部对外销售,100亿是没问题的,相比国内其他企业,卓越的利润率会相对高一点,换句话说,卓越100个亿销售额获得的利润和一些企业200个亿销售所得的利润相当。

经济观察报:卓越现在的土地储备如何?

李晓平:经过10多年的发展,卓越现在的土地储备将近1500万平方米。

经济观察报:卓越在全国的布局战略进行到了哪一步?

李晓平:在战略布局上,卓越的策略是“3+4+X”,即锁定珠三角、长三角、环渤海区域三大经济圈,重点发展一线城市和有潜力的二线城市。目前,四个一线城市卓越都有项目在开发。在新城市的选择上,除了经济发达、发展潜力大这些传统标准,我们要看其聚集力,这个城市的经济总量不一定很强,但聚集力比较强大,最后的结果是一个区域里面相对富裕的人群来购买你的房,比如成都、武汉就具备这个素质。

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